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          それでも納得行かない人のために! 
              徹底抗戦、最後の手段。




    これまでの内容で、積算の考え方や基本的な清算までの流れ、対処の方法等はお分かりいた
   だけたと思います。

  これで全てカタがつけば問題なし!なのですが、現実には世間(特に一部悪徳業者と大家)
  はそんなに甘くはありません。

  なんといっても、借主の弱いところは「敷金」を大家側に握られているということ。

  ここからは、(できるだけ)合法的にこれをどうやって取り戻すかを説明します。




業者への対抗策

「都合が悪けりゃ知らん顔を決め込む」、「平気で前に言ったことを覆す」ひどいケースでは
「客を怒鳴りつけたり、恫喝まがいの発言で客をびびらす。」


 結構、この手の業者は後を絶ちません。

 ここでは、こんな業者の根絶を願って、どうすればこんな業者に対抗できるかのテクニック
 をお教えします。



1.行政へ苦情の申立てをする。

  不動産に関するトラブルの相談先としては、各地区の宅地建物取引業協会や全日本不動産協
  会などの他に、弁護士会や消費者センターなどがありますが、協会系は身内だし、センター
  には強制力はないし、弁護士会などの無料相談は一度ですめばよいのですが、長引くほど多
  額の費用がかかるのが難点です。


  そんな中で、一番手近で強力なのが「宅建業法の主管担当課」(例えば、東京では住宅
  局指導課)に対する苦情の申立てでしょう。


  本来、住宅局は裁判機関ではないので、その指導等などには強制力はないのですが、ここが
  不動産業者の元締め的役割を果たしているので、通常、その判断に業者は従うことが多いだ
  けでなく、ここに話を持込まれるということ自体、業者にとってはいろいろと面倒なことな
  のです。



  下記に代表的な窓口の連絡先を掲載しますので、何かのときはお役立てください。
 
    ① 都道府県庁の苦情窓口
     
     この窓口の職員はすべて公務員なので、不動産会社を詳しく調査する権限があり、悪
     質な場合には不動産会社の営業を停止させることも可能。

< 地建物取引に関する苦情処理窓口(首都圏)>
           東京都住宅局不動産業  電話:03-5321-1111(代)指導部指導課


       ② 不動産業者が関わる取引紛争の民事上の相談

 名  称:不動産取引特別相談室(東京都住宅局内)

取扱業務:宅地建物取引業者が関わる紛争などの民事上の法律相談

相談日時: 開設日以降の開庁日の午後1時~4時

予約受付: 相談日の1週間前から下記の電話などで受付
(閉庁日は繰り下げ)

相談方式: 事前に相談日を予約し、当日関係書類持参のうえ面談相談

所 在 地: 新宿区西新宿二丁目8番1号(都庁第二本庁舎三階北側)

電  話: 03(5320)5015
 


  2.シッカリと記録を残す

     意外と効果が大きいのでお勧めなのが、やりとりをしたときはシッカリと記録に残すという
   ことです。


     めんどうなのはわかりますが、重要なやり取りをしたら、少なくとも日付、方法(直接の会
   話なのか、電話なのか)、相手の名前、会話のポイント等を2~3行でもよいので書きとめ
   ておき、ある程度、数がたまったらまとめて清書しましょう。


     行政への申立てだけでなく、裁判になった場合にも、これがあるとないとでは結果が大きく
   かかわってきます。
  ICレコーダーなどで録音しておくのも良いでしょう。


  3.法律違反がないかどうかを確認する。

     業者を規制する法律としては、「宅地建物取引業法」と「東京ルール」の2つが代表的なも
   のです。

     以下、賃貸住宅の取引において、特に問題となることが多い部分について説明しますので、
   もし、法律違反を見つけたら強い態度で主張して、交渉のイニシアテ
ィブを握りましょう。


    「宅地建物取引業法」

    ① 重要事項の説明はキチンと取引主任者が行っているか?

               宅建業法によれば、資格をもった宅地建物取引業者が、重要事項の説明を行なう義務
      があります。
      人手が足りないからといって、無資格の職員等にこれを行なわせることは出来ません。
      また、説明の際には取引主任者であることの証明書(宅地建物取引主任証)を提示す
      ることが義務付けられていますので、シッカリ確認しましょう。

 

    ② 契約の申込の際に「誇大広告」や「おとり公告」などがないか?

        「仲介手数料何%割引」となっていたのに割引がない、すでに決まったといわれた物件
      がいつまでも張り出されている。

         これらの場合には、誇大広告やおとり公告の可能性が高く、もし、これに違反した場合
      には、最高1年以内の業務停止または6ケ月以下の懲役と重い処罰があります。


    ③ 仲介手数料はとられすぎていないか?

         賃貸住宅の仲介手数料は、あらかじめ一方から承諾を得ている場合に限り、賃料の1ケ
      月分をとることができ、そうでない場合には、一方から得るこ
とのできる手数料は半月
      分以下でなければなりません。

         キチンとその旨が説明されたか、契約書に記載されているかを確認しましょう。



   「東京ルール」ルールにもとづく説明はなされたか? 書面は交付されたか?)

      以下の項目について説明、書面の交付がない場合には、報告命令、指導勧告、公表の対象
    となります。

             
    ・退去時における住宅の損耗等の復旧は原則、賃貸人が行うこと。

    ・住宅の使用収益に必要な修繕については原則、賃貸人が行うこと。

    ・賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項

    ・設備の修繕及び維持管理等に関する連絡先





   悪徳大家への対抗策

    さあ、最後は大家との対決です。どんなに業者に文句を言おうと、つるし上げようとこれに勝た
   なければ、結局、敷金は戻ってきません。


    ここでも、効果的と思える方法についてポイントをおさえながら説明します。


    1.内容証明の送付

      意外と効果があったり、なかったりと極端なのがこの内容証明でしょう。

      相手がこれまで平穏な生活を送ってきて、もめ事が嫌いで、世間体を気にするタイプだったり
    すると、これだけでケリがついてしまったりしますが、これを
鼻紙程度にしか思っていない強
    者だった場合は、残念ながらほとんど効果は期
待できません。 しょせんは、お手紙ですから。

      書き方等については、専門のHPがたくさんあるので、そちらを参考にしてもらうこととして、
    ここでは注意すべき点についてのみ、触れることとします。


        ① いきなり出さない。

           しょせん手紙といっても、これを出せば宣戦布告したのと同様の効果があるで、とりあえ
       ず、電話なり、普通の手紙でこちらの意向を伝えた上で、もう、これ以上無駄と思ったら
       出すようにしましょう。


           本来、人は話せばわかるものです。(たぶん・・・)

        ② 書く内容に気をつける。

           内容証明は、こちらにとって後日に明確な証拠を残すための手段ですが、それは相手にと
       っても同じことです。


           うかつなことを書くと、後々自分が不利になったりしますのでご注意を!

           内容は、あまりくどくどと書かず、必要最低限のことだけを書くように心がけましょう。

   2.少額訴訟の提起

      内容証明の段階でまとまらない場合には、ここまでやらないと最終的な決着がつかない場合が多
    いようです。


      特徴としては、通常の訴訟に比べると訴状の書き方も簡単で、費用も数千円~2万円程度と安く、
      何より、原則1回の審理で判決が出される迅速性が魅力的です。

      反面、利用回数に制限がある(年10回まで)や反訴の提起ができない、相手の同意が必要(同意
    がなければ通常訴訟に移行する)、法律の問題が多岐にわたる場合や鑑定、現場調べ、多数の証
    人調べが必要な場合などは不可、訴額(訴える金額)の上限が決まっている等の制約があります。


     また、少額とはいえども裁判であることに変わりはなく、訴訟により生じる効果については通常の
    場合と差はありません。


      以上、メリット、デメリットをよく考えた上、行いましょう。


  3.その他

     ・消費者契約法にかける!

       H16. 3.16(平成15年(ワ)第162号)に京都地裁で、画期的な判決が出されました。

       それは、契約中に「自然損耗および通常の使用による損耗について、賃借人が原状回復義務
     を負担する」という特約がある場合の効力と敷金の返還
が争われたものでしたが、同判決で
     は平成
1341日以降に行われた賃貸借の更新契約については、消費者契約法が適用され、
     原状回復特約にも
同法の適用がなされるとして、敷金の返還を認めました。

     原状回復の場面に、消費者契約法の適用を入れたものとして評価できるも
のですが、本件と
     は異なり特約が有効であるとされた事例(東京地方裁判
所平成12年12月18日判決)も
     あることから、一般的なルールとなるには、もう少し時間がかかりそうです。





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