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                    敷 金 返 還 F A Q



    まず、ここでは、敷金の返還を中心に「最低限知っていたほうがよいのでは?」という項目をQ&
   A形式で整理してみました。


    敷金の戻りが少ないとお考えの方や、これから返還の交渉をしようとされる方は、ぜひ参考にしてく
   ださい。






    Q1:敷金とは?

    
敷金とは、一般的に、「借家人が将来負担すべき家賃債務や、借家を毀損した場合に負担すべき
      損害賠償債務を担保する目的で、借家人から家主に交付される金銭のこと」
と定義されています。

      わかりやくいえば、大家さんが、家賃の未払いや借主に部屋を傷つけられたときに修繕費の取り
      はぐれのないように前もって預かっておくお金のことです。

      なお、賃貸借契約終了後の不法占拠により生じた損害金(賃料相当額)も敷金から控除される対
      象となります。(最判昭和48.02.02)




    Q2:敷金の法的な性質は?

    A:敷金の法律的な性質は、借主側の「預り金」であり、原則として、

      「家賃の未払いや借主の責任による修繕費の発生等がない限り、契約終了時に全額を返還すべき
        もの」 
です。

      但し、契約中に「敷引き」の特約がある場合、それが不当に高額なものでない限りは、有効な契
      約とされています。

      また、「敷引き」の契約がある場合は、これとは別に未払家賃や借主の責任による修繕費を支払
      わなくてはならないので注意が必要です。

      ※「敷引き」とは、あらかじめ契約の締結のときに、退去の際には家賃の未払いや修繕費の有無
       にかかわらず、一定の額又は率を償却金として敷金から差引くことを定めておくこと。

      この「敷引き」の特約がある場合には、敷金の全額が戻らない代わりに、貸主側は修繕や補修の
      費用が預かった敷金額を超える場合でも、原則として、追加分を請求できないとされるのが一般
      的です。(関西や事務所の賃貸借に多い)
       → 敷引きの有効性を認めたものとして:神戸地裁平成14年6月14日



    
Q3:敷金を預けてあれば、家賃を延滞しても大丈夫?

    A:たとえ、十分な敷金を預けてあるからといって、それをあてにして家賃を支払わないというのは
      禁物です。


      なぜなら、契約期間中は賃料の不払いがあっても、敷金をその不足分に充当するかどうかは大家
      さん側の自由です。

      また判例によれば、大家さんがあえてそれをしない場合には、賃料の不払いを理由に契約解除を
      することもできるとされています。

      とりあえず、家賃はキチンと払いましょう。



    
Q4:最近よく聞く、ガイドラインと東京ルールって何?

    A:
ガイドラインとは、正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」といい、国土交通
      省が作成した、賃貸住宅の退去時における原状回復について、費用負担等の適正な考え方をまと
      めた手引書です。(平成12年2月改正)


      
これに対し、
東京ルールとは、正式名称を「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に係る
      条例」といい、国土交通省のガイドラインをもとに、同様の内容を東京都の条例という形で定め
      たものです。
(平成16年3月31日公布、10月1日施行)



    
Q5:ガイドラインと東京ルールって、結局どう違う?

    
A:ガイドラインも東京ルールもその内容は、ほとんど同じです。

      但し、ガイドラインが指針であり、特別な強制力を持たないのに対し、東京ルールはこれに違反
      した宅地建物取引主任者に対して、報告義務や是正の指導、勧告、公表をすることができる点が
      ガイドラインと異なります。



    Q6:両者の違いは?

    A:
ガイドラインは民間の賃貸借の全般に適用されますが、東京ルールは次のように適用される対
       象が限定されます。


      
① 宅地建物取引主任が仲介等を行う都内の居住用の賃貸住宅

       ② 平成16年10月1日以降に重要説明を行う新規の賃貸借契約


      つまりは、店舗・事務所等の事業用である場合や、貸主と直接契約を結ぶ場合、平成16年10月
      1日以降の契約であっても更新契約については、適用がされません。



     Q7:東京ルールの内容を簡単に説明すると?

     
A:
東京ルールでは、Q6に記載した賃貸借について、宅地建物取引主任が仲介等をする場合には
       次に掲げる一定事項を記載した書面を交付の上、説明をすべきことを義務付けています。


        ① 退去時における住宅の損耗等の復旧については原則、賃貸人が行うこと。
         (特約がある場合または賃借人の責めに帰すべき事由による場合を除く)

    
   ② 住宅の使用収益に必要な修繕については原則、賃貸人が行うこと。
        (特約がある場合または賃借人の責めに帰すべき事由による場合を除く)

        ③ 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項

        ④ 設備の修繕及び維持管理等に関する連絡先




    Q8:原状回復ってどういうこと?

  
   A:一般に賃貸借契約書には「借主は、契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなけれ
       ばならない。」と記載されており、これを「原状回復条項」と言います。

       しかし、ここでいう「原状に復して」(原状回復)とは、全く元の状態(借りた時と同じ状態)
       にして明け渡すということではなく、退去時に借主の責任により生じたキズや破損を復
       旧することを言います。

         → 詳しくは、「原状回復すべき場合とは?」の項を参照。



    Q9:借主に不利な契約でも有効?

    
A:賃借人に不利な特約は、次の要件を満たす場合にのみ有効とされます。

        ・特約の必要があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する。

      ・賃借人が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことにつ
       いて認識していること。

      ・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

                                     (伏見簡判 H09.02.25)

      また、最近では、賃借人に一方的に不利な特約を「消費者契約法により無効」とした判決も
      出されました。  (京都地裁H16.03.16)



    Q10:契約書に「賃借人は賃貸人に損害を与えた場合には、退去時に損害賠償額として、
       金○○円を負担する」と記載されています。これって有効?

    A:
契約の内容が公序良俗などの強行法規に反するものでない限り、「損害賠償額の予定」とし
      て有効となります。


      この場合には、実損額にかかわりなく、予定額を賠償額として支払う必要があります。



    
Q11:退去の際に、「大家から原状回復義務があるのだから元通りにしろ」といわれました
        が、どこまで直せばいい?

    A:
Q8でも説明しましたが、「原状回復」とは全く元の状態(借りた時と同じ状態)に戻すことでは
      なく借主の責任によって生じたキズや破損を復旧することを言い、通常の使用により生じたキズや
      汚れについては借主側に責任はありません。


       また、仮に借主の責任により生じたキズ等であっても、そのものを使用した年数に応じて修繕
       費を減額できる場合があります。(経年劣化による減額)

       この場合には、大家さんに立会ってもらい、キズなどの責任をハッキリとさせた上で、負担額を
       計算しましょう。 
        → 負担額の計算については、「いくら支払えばいい?」の項を参照。



   Q12:急にお金が必要になった。敷金はすぐに返してもらえる?

    A:
判例により、特約がない限り賃借人が敷金の返還を請求できるのは、「建物の明渡し後」
      とされています。
(最判48.02.02)

      明渡しをする前には、急にお金が必要になったからといって、敷金の返還を請求することはで
      きません。(特約がある場合を除く。まず、ありませんが・・・)

      なお、契約終了後、借主がすぐに明け渡さず、ぐずぐずしていると、その間の賃料相当額(日
      割り分)も明渡し義務の不履行にもとづく損害賠償として、敷金から差し引かれてしまうので注
      意が必要です。



    Q13:借りているマンションが競売されることになった。
        この場合出て行かなければならないの? 敷金はどうなる?

    A:
3年以内の短期で借家契約をしていて、かつ引渡しを受けて住んでいる場合には、競
       売で新たに貸主となった人に対しても借家権を対抗することができるので、出て行く必
       要はありません。


       家の売却等により、貸主の変更があった場合は、新旧貸主の間で引継ぎがあったか否かを
       問わず、敷金は新賃貸人に承継されます。(最判44.07.17)

    
   ただし、例外として、平成16年04月01日後に賃貸借契約を結んだ場合で、すでに契約
       当時に抵当権が設定されていた建物について、抵当権の実行(競売)がされたことによ
       り、賃主が変更した場合には、新たな貸主に対して敷金の返還を請求することはできま
       せん。


       この場合には、旧貸主に対して返還を請求する必要があります。(担保物権及び民事執行制
       度の改善のための民法等の一部を改正する法律)



    Q14:一人暮らしの約束で借りたが、子供ができたら契約違反ということで明け渡しを求め
        られました。  本当に、出て行かなきゃならないの?

    A:
このような子供ができた場合だけでなく、婚約者などと同居する場合などでも出て行く必
      要はありません。


      仮に契約内容がこのようになっていても、この場合はその契約自体が合理性を欠いた無効な
      ものとなります。(公序良俗違反)



    Q15:借主の権利と義務には何がある?

    A:
一般的な賃貸借契約における、借主の権利義務には次のようなものがあります。


     
権  利


      ① 使用収益権(民法616)

       賃借人は、「契約または目的物の性質により定まる用法」により、賃貸借の目的物(ここでは
       部屋)を使用収益する権利を有します。

       しかし、逆に言えば、賃借人もこの定めの中でしか使用等ができないので、契約や用法に違
       反した使用(例えば、居住用の部屋を勝手に事務所仕様に作り変えたりするような行為)は、
       契約解除の原因となります。

      ② 造作買取請求権(借地借家33条)

       造作とは、「分離が容易であり、建物使用に客観的な便益を与える物」をいい、賃借人は契
       約終了時に時価でその物の買取りを請求できるとされます。

       但し、新借地借家法では、これは任意規定とされており(賃貸人の同意が必要)また、新法
       施行前の借家契約であっても、施行後にこれを排除する特約をすれば有効とされます。

        ( 造作の例 )
          畳、雨戸、障子、ガラス戸、水道設備、クーラー、システムキッチン等

      ③ 費用償還請求権(民法608)

       賃借人が賃貸借の目的物について必要な費用を支出したときは、賃借人は賃貸人に対して
       直ちにその費用の支払いを請求することができます。

       また、賃借人が有益費を支出したときは、賃貸人は契約の終了時に支出した額か、価格の増
       加額のいずれかを選択して償還しなければなりません。

       賃借人はいずれの場合でも、費用の償還があるまで留置権にもとづき建物の留置をし、引き
       続き使用することができますが(この点が敷金返還請求権の場合と違う)、その間の賃料相当
       額については、不当利得として返還しなければなりません。

       ※ 必要費-使用収益に適する状態に目的物を維持保存するため必要な費用 
         有益費-目的物の改良のために支出された費用。

      【義 務】

      ① 賃料支払義務(民法601)

      ② 目的物の返還まで、善良な管理者としての注意を負う義務

      ③ 契約終了時の目的物の返還義務および原状回復義務  等




    Q16:貸主の場合の権利と義務は?

    A:
同様に、貸主についても次のような権利義務があります。


     権  利


      ① 家賃請求権

      ② 家賃の不払いや滞納、用法違反等の場合の損害賠償請求権または契約解除権


      【義 務】

      ① 使用収益させる義務(民法616)


        賃貸人は、賃借人に目的物(部屋)を引き渡し、使用収益させ、第三者が賃借人の使用収
        益を妨害しているときはこれを排除する義務を負います。

      ② 修繕義務(民法606-1)

        賃貸人は、賃借人の権利と対照的に、賃借物を契約またはその目的物の性質により、定
        められた用法に従って使用、収益させる義務を負います。

        但し、大家さんが部屋などの保存に必要な行為(修繕行為等)をするときには、賃借人はこ
        れを拒むことはできません。



    Q17:ペット禁止のマンションでこっそりペットを飼育していた。
        敷金の返還には関係ないから問題ない?

    A:
ペット禁止のマンションでのペットの飼育は、明らかな契約違反となりますから、契約解
      除・退去を求められる可能性が高いです。

      また、このようなケースでは部屋の消毒等が必要となるため、原状回復費用が多めにかかる
      ことを覚悟しなければなりません。



     Q18:今度の物件は「敷金なし」がうたい文句。でも、これって得?

    A:
入居の初期費用の負担が少なくてすむというのは、確かにメリットの一つです。

      しかし、この場合はあらかじめ敷金の差し入れが不要なだけで、入居中に万が一、家賃
      の滞納や借主の責任による部屋の損傷があった場合には、やはり原状回復費用を支払
      わなくてはなりません。




    Q19:契約は済ませたけど、他に気に入った物件が見つかったので解約したい。
        この場合の敷金や手数料は戻ってくる?


     A:
正式な契約をした以上、原則として契約の解除はできません。

       
しかし、契約中に中途解約の特約がある場合には、契約に定められた条件を満たせば(解
       約手数料や日割り家賃の支払)契約の解除をすることができます。

        この場合には、敷金は上記の支払額を控除したものが返還されることとなります。

        また、手数料は契約が成立している場合には、通常、戻りません。



    Q20:契約の中に「部屋のリフォーム代及びクリーニング代は、借主の負担とする。」との
        特約がある場合は、きれいに使っていても費用を支払わなくてはならない?

     A:
判例は、「修繕義務に関する特約は、原則、賃借人に不利な内容でない限り有効とす
       る」とするものの、リフォームのような大規模修繕を何の具体的な取り決めもなく、
       賃借人の負担とする特約は無効としている。


       また、クリーニング代についても通常の使用をしている場合には、賃借人の負担とする
       ことはできないとしている。(東京簡判h14.09.27)


       ただし、上記判例によれば、ペットを飼育している場合の「消毒またはクリーニング代につ
       いては賃借人の負担とする」という特約については有効としているので注意が必要である。



    Q21:子供が壁のクロスにいたずら書をしたら、新品値段で補修費を請求された。
       住みはじめて6年も経っている部屋なので納得がいかない。

    A:
原則として、子供のいたずらであっても、親に修繕費を支払う義務があります。

      しかし、この場合には6年分の経年劣化を考慮して、(新品価格から)減価した額を支払えばよ
      いこととなります。

      また、修繕の範囲についても、必ずしも壁一面全部の修繕費用を負担しなくともよいとされる場
      合もあります。
       (一部分だけの修繕費だけでよいとしたものとして 
                        東京簡判:h14.07.09 東大阪簡判:h15.01.14
        和室一室分の張替え費用を賃借人に命じたものとして
                        春日井簡判:h09.06.05  )






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