不動産業 Ｙ・Ｅ㈱様のサポートの体験談(獲得額1億8,500万円)
ご相談の経緯
Ｙ・Ｅ㈱さまは、都内の地元で30年以上不動産業をしてきましたが、バブル期に高利で借りた返済の負担が重くそれが経営を圧迫していました。しかし、借入金の一部を自宅の改修費に充てるなどの私的な流用があったため、通常の金融機関からも援助を受けられない状態となっていました。
このような状況で本人としては
● 通常の金融機関での安い金利での借り換え
● 1,500万円の運転資金の追加融資
を顧問税理士に希望していましたが、その顧問税理士の方から、「自分のところだけでは手に負えない」と言う SOS がありました。
そこで119番資金調達ＮＥＴがサポートをすることになったのが、お付き合いのきっかけです。
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問題点と対策
当時、Ｙ・Ｅ㈱さまは、５行の金融機関と取引をしていましたが、過去に不正な融資の流用をしたため、すべての金融機から新規融資の取引を断られている状況でした。
また、決算内容に、多額の使途不明金や未処理金などがあることも、金融機関の信用をえられない原因の一つとなっていました。
しかし、金利負担により経営は苦しいものの、ある程度の利益は出ており、新規事業に対しても意欲的であるということから 、119番資金調達ＮＥＴではこれらの事実を材料として改善のサポートをすることにしました。
この時に119番資金調達ＮＥＴで行なった対策のスキームは、以下の通りとなります。
| ➀ すべての収益不動産からの利益見込みの洗い出し ➁ 新規事業のプランの作成と見込まれる利益の計算 ③ 正しい決算内容への修正 ④ すべての金融機関 との再交渉 |
すべての収益不動産からの見込み利益の洗い出し
この当時、Ｙ・Ｅ㈱さまは、９棟(ぜんぶで58部屋)のマンションを所有し、これを賃貸していましたが、どの部屋からどのぐらいの利益が出ているのかという正確な計算はしていませんでした。
そこで119番資金調達ＮＥＴでは、各部屋ごとにその家賃と過去の退去率を計算し、今後に見込まれる家賃の計算を行いました。
また、時価ですべての不動産を売却した場合の金額を試算し、 購入時よりもどのくらいの含み益が出ているのかも計算しました。
なぜこのような作業が必要だったかといえば、
| ● 現状で経営を続けた場合に、今後こんご、どの程度の利益が確保できるのかを予測する必要があったため
● もし、所有の不動産を売却した場合に、その代金で今借りているすべての融資の返済ができることを金融機関に示すため |
という必要があったためです。
特に家賃の計算についてはかなりの手間がかかりましたが、これによって正確に今後の収益の見通しを立てられるようになりました。
新規事業のプランの作成と見込まれる利益の計算
上記の作業により、不動産収入による収益の見通しを立てることはできました。
しかし、これだけでは金融機関からの納得を得るのは難しかったので、これを補強する収益の柱として 新規事業のプランを追加したのです。
その内容は、
「所有物件のうち空いている２部屋を改修し、これをいくつかの区画にわけ、レンタルスペースやセミナールームとして活用する」
というものです。
これなら空いている部屋をパーティションで区切り机を置くだけなので、さほど工事費はかかりません。
これにより今まで死に部屋となっていた二つの部屋を有効活用でき、加えて安定した収益を生み出すことができるようにしました。
正しい決算内容への修正
前述したようにこの会社の決算内容には不明瞭な部分が多く、これが金融機関から嫌われている理由の一つでした。
そこで119番資金調達ＮＥＴでは、 顧問税理士にも協力してもらい不明瞭な金額の洗い出しとその正しい税務処理を行った結果を試算表としてまとめ、本決算の時にはこれにもとづいた申告を行うことを約束させました。
また、事前にその内容は金融機関にも確認していただき、問題がないことを了承してもらいながら進めました。
すべての金融機関との再交渉
以上の結果をまとめ取引先の金融機関に借り換えと追加融資のお願いをしました。このとき新規の金融機関は交渉の対象外としましたが、それは取引のないところでは、到底このような案件は認めてもらえないとわかっていたためです。
結果として、5行のうち4行についてはほとんど門前払いとなりました。
しかし最後にお願いをした信用金庫では、新しく赴任した支店長がプランの内容に賛同して積極的に本部に掛けあっていただいたおかげで 、無事、融資に結びつけることができました。
これによりY・E㈱では、毎月180万円の支払利息の圧縮ができることとなり、大幅な資金繰りの改善ができています。
結果について
以上の対策を事業計画書まとめ提出した結果、今後の方針が理解され、1億7,000万円の借り換えと1,500万円の追加融資を獲得することに成功しました。
| 119資金調達ＮＥＴでは、「どうすれば希望する融資が獲得できるか？」について、それぞれのお客様の立場に応じたサポートを行っています。十分なヒアリングをさせていただいた上で、最適な解決のご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 |
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